In un ordinamento, quale è il nostro, improntato ai principi di proprietà privata, libertà economica, di libera iniziativa privata, ma al tempo stesso ispirato alla solidarietà, ed al welfare, la casa va considerata un bene, ed anche un servizio. Non certo, a seconda del punto di vista soggettivo del suo fruitore, (così come il prosciutto non può esser considerato un servizio al cittadino, a seconda dell’idea che ne abbia il cliente del salumiere ed indipendentemente da ciò che quest’ultimo pensa).
Bensì sulla base della funzione alla quale il suo possessore intende destinarla.
E’ un bene per il cittadino che vi ha investito i propri risparmi e che da essa intende ricavare un legittimo reddito.
E’ un servizio, quando il pubblico deve assolvere al suo compito istituzionale di dare la casa a coloro che non la possono pagare: né in tutto, né in parte.
Ed in tal modo, il nostro ordinamento prevede a fianco dell’edilizia libera, l’edilizia residenziale pubblica (la c.d. edilizia popolare) sovvenzionata, cioè a totale carico dell’ente pubblico. E l’edilizia agevolata (cooperative) e convenzionata (imprese); a metà fra la libera e la popolare e destinata ad utenti che possono accedere all’abitazione a prezzi calmierati.
Nell'area milanese (pensiamo al comprensorio Cimep) i tre canali di produzione edilizia hanno storicamente concorso alla formazione della conurbazione rispettivamente in questi termini: 10% la sovvenzionata, 75% la libera e 15% le altre due - 10 le cooperative e 5 le imprese.
L’errore e le relative storture si sono avute ogniqualvolta il legislatore ha voluto forzare questo schema, che non è solo giuridico, ma è basato su fondamenti di carattere culturale, sociale ed economico. Con vincoli, blocchi degli sfratti e dei contratti, equo canone (per il quale colui che aveva investito i propri risparmi nella casa si vedeva costretto ad affittare a prezzi politici anche a Rockefeller e ad Agnelli).
O trascurando la leva dell’edilizia residenziale pubblica: come è avvenuto da quindici anni a questa parte.
Insomma, o troppo Stato, o troppo mercato.
Certo, il mercato per la sua parte può dare risposte molto efficaci, e le può dare anche in termini di risposte di sistema quando intervengano le misure normative idonee. Come avvenne, nel secondo dopoguerra, quando la Legge Tupini (del 1949) permise di dare una risposta al bisogno abitativo degli italiani, in un periodo in cui si dovevano affrontare i problemi, non solo della ricostruzione post-bellica, ma anche di un vastissimo fenomeno migratorio interno.
Ma il pubblico deve intervenire assicurando quella quota di edilizia sociale destinata ai meno abbienti (perchè ci sono anche cittadini che la casa non la possono pagare né in tutto, né in parte, e non si può pensare che vadano a dormire sotto i ponti) senza la quale non ci potrà mai essere una risposta adeguata al bisogno abitativo del paese.
E se il pubblico lamenta una ristrettezza di risorse occorre ricordare ai pubblici amministratori, che fare politica, amministrare la cosa pubblica significa, proprio perché siamo in presenza di una serie di bisogni illimitati a fronte di risorse (economiche-umane) limitate, ordinare le proprie scelte secondo una scala gerarchica di valori.
I comuni facciano meno fioriere, rotatorie in pietre pregiate, bike sharing di sorta, pavimentazioni in pietra, facimenti e rifacimenti di marciapiedi e di strade, illuminazioni e luminarie (i fuochi di artificio sono diventati, oltre che una kermesse, una vera iattura per molti paesi e cittadine: ma chi li paga?) feste e arredi e costruiscano più case popolari. E poi, destiniamo, con disposizioni legislative mirate, il 5 per mille (che ora va anche alle bocciofile ed alle fondazioni parafamiliari) alle case popolari per i meno abbienti.
In questa congiuntura economica si pone con urgenza, come istanza etica irrinunciabile, quella di tornare a dare il giusto peso al denaro.

* * *

Quanto alla locazione privata, ormai da più parti si concorda sull’esigenza di potenziare l’offerta abitativa privata di case in locazione nelle due forme: quella del canale concordato (contratto a canoni agevolati) e quella del canale libero.
Ciò al duplice fine: di disporre di uno stock in locazione più congruo rispetto al fabbisogno, e d’altro lato di calmierare, con una maggior offerta, i canoni di locazione stessi.
Purtroppo oltre i proclami e le buone intenzioni, non si attuano le misure necessarie a produrre l’effetto di una vera incentivazione dell’investimento privato in locazione, come risposta di sistema (del sistema non solo economico, ma sociale nel suo complesso) al fabbisogno abitativo del Paese.

Al di là di iniziative individuali di nicchia e di portata assai limitata sostenute da alcune amministrazioni comunali nel campo della edilizia convenzionata (ad esempio le peraltro lodevoli operazioni di housing sociale) occorrerebbe equiparare, sul piano dell’onere fiscale, l’investimento immobiliare a quello mobiliare.

CEDOLARE SECCA
E certamente la via della cedolare secca, cioè della ritenuta a titolo di imposta nella misura del 18-20 %, sui redditi immobiliari, sarebbe quanto mai opportuna, come misura normativa generale in grado di innescare una risposta di sistema, del sistema, non solo economico, ma sociale nel suo complesso.
Senza considerare il fatto che l’interposizione di un soggetto terzo indifferente (banca – sportello postale) quale sostituto d’imposta permetterebbe l’emersione del sommerso. E quindi di recuperare alla tassazione una serie di redditi: il che consentirebbe di controbilanciare l’eventuale contrazione del gettito dovuta alla ridotta aliquota della cedolare.

EQUITA' NELLE VALUTAZIONI CATASTALI
- Ma la locazione abitativa andrebbe favorita anche sul piano delle valutazioni catastali.
Perchè, se è vero (come si è affermato anche in sede di valutazione di congruità, da parte dell’Agenzia del Territorio, dei valori di conferimento degli immobili da parte del comune di Milano nei fondi immobiliari) che i valori delle transazioni immobiliari si riducono del 30-40% in presenza di rapporti di locazione in atto, non si capisce perché questo criterio non debba valere quando si tratti di determinare i valori catastali che costituiscono la base imponibile di tutta l’imposizione tributaria sugli immobili stessi.

ESTENSIONE REGIME FISCALE SIIQ ALLE SOCIETA' DI GESTIONE IMMOBILIARE
- Le società di gestione immobiliare, potrebbero rivelarsi strumenti assai efficaci sul piano di una risposta di sistema, all’esigenza di maggior offerta in locazione abitativa.
Occorrono adeguate misure di incentivazione e l’estensione alle società stesse del regime fiscale agevolato previsto per le SIIQ (a condizione che tengano investito nella locazione abitativa almeno il 25% del patrimonio) potrebbe esser una misura di grandissima efficacia.
L'investimento attraverso le società a gestione diretta (senza l'interposizione di un gestore terzo) dovrebbe anch'esso dar luogo ad un'unica tassazione, come reddito da capitale, e non ad una doppia tassazione; come avviene ora, una volta in capo alla società e una volta in capo al socio.

BONUS AL LOCATORE
Nell’ottica di agevolazioni e sussidi alle famiglie, in questa congiuntura economica, andrebbe introdotto un bonus al locatore in grado di integrare la capacità di spesa (mirata al bisogno primario-casa) delle famiglie. Ad esempio con un potenziamento del sistema sussidio-casa, attraverso un intervento integrativo diretto nei confronti del locatore, per abbattere il costo-casa delle famiglie; la semplice detassazione del reddito del conduttore o un bonus a favore di quest'ultimo non sono misure sufficienti perché, dilatando la generica capacità di spesa, si finirebbe per favorire le spese voluttuarie delle famiglie.
Inoltre questa misura, realizzata nella trasparenza fiscale, attraverso un meccanismo virtuoso, permetterebbe di far emergere l'eventuale sommerso.

MORATORIA IN CAMPO ENERGETICO.
Detraibilità dalle imposte dirette dei costi di certificazione, anche energetica, degli edifici e degli impianti, nonché di tutte le spese per opere di riqualificazione energetica degli edifici.
Moratoria per tutti i termini ed i procedimenti disposti da Stato, Regioni, Comuni

FAVOR VERSO LE SOCIETA' DI GESTIONE IMMOBILIARE LOCATRICI DI ABITAZIONI
Revisione del regime della deducibilità delle spese manutentive nonché della valutazione presuntiva e/o parametrata agli studi di settore della congruità del reddito.
Revisione del regime della detraibilità del 55% in ordine agli interventi di riqualificazione energetica (oggi non ammessa); nonché un miglioramento del vigente regime di deducibilità degli interessi passivi delle società stesse.