Credo che un giudizio ponderato sulle prospettive del mercato immobiliare italiano, all’interno del più ampio fenomeno che si manifesta in questa grave crisi economica e finanziaria a livello mondiale, possa sintetizzarsi in queste due valutazioni parallele: nessun rischio di crack, ma anche, d’altra parte, nessuna illusione di speculazione negli investimenti immobiliari.
Vale la pena di soffermarsi brevemente sulle caratteristiche della crisi che stiamo attraversando. Esse sono di due ordini: da un lato un fattore endogeno rappresentato da un generale rallentamento delle economie di tutti i paesi, che vedono un calo di crescita, di produzione, di consumi e di risparmio: in rapporto all’elevato trend di crescita degli ultimi anni, che era impensabile potesse proseguire all’infinito.
Questo fenomeno produce un depauperamento delle attività delle imprese con conseguente riduzione dei posti di lavoro: ed un depauperamento generale di tutto il sistema economico.
D’altro lato un fattore scatenante esogeno: dovuto alla sfiducia dilagante presso tutto il mondo degli investitori in campo finanziario, originato dalla crisi del sistema finanziario dei mutui soprattutto statunitensi, viziato non tanto dal difetto di una copertura delle esposizioni bancarie sul piano dei valori di garanzia, quanto piuttosto da un marcato squilibrio tra indebitamento delle famiglie e capacità delle stesse di rispondere con il proprio reddito.
Infatti, grazie anche alla cultura tipicamente americana della spiccata mobilità abitativa, le famiglie hanno praticato una sorta di riporto immobiliare (permesso e favorito da una notevole crescita dei valori): per cui, alla fine, ai primi cedimenti del mercato, le stesse si sono trovate ad una scopertura sul piano dell’indebitamento fino a due o tre volte la propria capacità di spesa.
Se vogliamo visualizzare l’entità della crisi economica, possiamo dire che la sfiducia del risparmio mondiale nei confronti del mercato finanziario, generato dalla crisi dei mutui, ha provocato nel solo comparto borsistico una perdita planetaria di ricchezza pari a qualcosa come due volte il valore dell’intero patrimonio edilizio italiano.
Oggi, la liquidità è sostenuta quasi esclusivamente dalle banche centrali: e l’imperativo impartito al sistema bancario è quello di sostenere prevalentemente la produzione, che è strettamente connessa ai consumi, ed in modo residuale gli investimenti statici.
La prospettiva che si profila all’orizzonte è dunque quella di una stagnazione economica, caratterizzata dalla riduzione degli investimenti, dal basso livello dei consumi, e da un aumento della disoccupazione (taluni pensano che possa arrivare sino al 20%).
Erroneamente dunque si dice che la crisi, nata come finanziaria, si è trasformata in economica:c'era una crisi economica latente ed è esplosa nel campo finanziario.
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Fattori positivi sono: anzitutto la presenza di un substrato del sistema economico sufficientemente sano.
Ritengo si possa dire che l'economia reale (intesa non solo come produzione-settore primario- ma anche come commercio e terziario-servizi, tutto cio' insomma che non è finanziario puro) è sana.
Inoltre il fatto che i paesi industrializzati non partano zavorrati da deficit pubblici colossali (quali quelli degli anni ’70 e ’80. Oggi Francia e Germania hanno un debito pubblico pari al 65% del PIL; la sola Italia presenta un rapporto di 105% rispetto al PIL).
Purtroppo,le relazioni in questa materia si debbon fare ormai ad horas. Proprio ieri si è avuta la notizia che gli stati pensano di dilatare il debito pubblico: gli USA stanno emettendo 2000 MILD di dollari di bond.
E non stiano attuando deleterie politiche protezionistiche (come nella crisi del ’29).
Stati Uniti, Europa, la stessa Cina sono intervenuti con misure di sostegno della credibilità del sistema bancario (quale ad esempio la immissione di liquidita' nelle banche, la protezione dei depositi bancari, la copertura dei titoli tossici) misure che aiutano ad attrarre i capitali verso le banche e ad invertire il senso dei flussi.
Ma la crisi sarà lunga e seria, soprattutto per i fattori endogeni di cui dicevamo: ed i veri effetti cominceranno a registrarsi in concomitanza con l’inizio dei licenziamenti.
In questo scenario possiamo inquadrare la valutazione delle prospettive del mercato immobiliare italiano.
Si deve rilevare anzitutto come, a differenza di quanto avviene per il settore finanziario, non c’è una stretta interdipendenza tra le sorti del mercato italiano e le sorti dei diversi mercati stranieri.
In campo immobiliare la globalizzazione è relativa: certamente influiscono le condizioni generali della crisi, ma al di là di questo, non ci sono significative interferenze tra i mercati dei diversi paesi. Qualche dato:
Quanto a casa nostra, dunque, occorre dire che il mercato immobiliare è enormemente meno dinamico e volatile di quello finanziario.
Intanto, i proprietari immobiliari (in proprietà piena o pro quota) in Italia sono 46 milioni di soggetti (tra persone fisiche e persone giuridiche) così suddivisi:
- 38 milioni i proprietari di fabbricato (di cui 9 milioni proprietari anche di terreni)
- 8 milioni proprietari di soli terreni Il 96% è costituito da cittadini italiani.
Il valore medio dell’investimenti per ogni soggetto è di circa 150/200.000 euro.
Il raffronto con il mercato dei titoli mobiliari mostra come l'investimento in Borsa sia apprezzabile,rispetto all'investimento immobiliare, per la possibilità di rilevamento quotidiano (monitoraggio) del proprio patrimonio e per la estrema rapidità di monetizzazione.
Ma il dinamismo offre minori garanzie di stabilita' dei valori.
Se consideriamo dunque il dinamismo rappresentato dal valore delle transazioni nell’arco temporale annuo in rapporto a quello delle capitalizzazioni dei rispettivi mercati, troviamo che la Borsa Valori ha un dinamismo di circa 250 volte rispetto al mercato immobiliare; assunto il dato di 140 MLD relativo al volume delle compravendite dell’anno scorso.
Ed il “flottante” (cioè la parte mobile dello stock immobiliare: a fronte della parte immobilizzata per una destinazione funzionale di natura strutturale, ad esempio la finalizzazione diretta, per un uso in atto di carattere residenziale, industriale, commerciale; o per destinazione a reddito) è solo del 2-3%.
Mutui in essere del settore residenziale circa 260MLD che coprono circa il 9-10% del valore ed il 15% del numero delle abitazioni; sofferenze pari all’1% del totale.
La percentuale delle famiglie indebitate (12% per mutui e 13% per crediti al consumo) è più bassa rispetto agli altri paesi industrializzati (Francia 30%; USA 50%).
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STRATEGIA : BLOCCARE L'AUMENTO DEL FLOTTANTE
In un periodo di crisi economica con conseguente calo della liquidità è probabile che si assista nel settore immobiliare ad una contrazione della domanda dovuta a due cause congiunte: ad una minore disponibilità economica e ad una ridotta necessità funzionale.
Se non interverrà una massiccia crescita del flottante per dismissioni di immobili da parte di soggetti necessitati a farlo per esigenze monetarie di liquidità o per scarso interesse al mantenimento dell’investimento, allora si potrà fondatamente sperare che i valori possano “tenere” nel tempo. Altrimenti si andrà incontro ad una prospettiva di forti ridimensionamenti dei valori stessi.
Per studiare i correttivi occorre individuare quali sono le cause che riducono l’interesse al mantenimento dell’investimento immobiliare.
- Anzitutto la scarsa remuneratività.
A sfavore giocano i seguenti fattori:
- lo scarso appeal (attrattività) della ubicazione: nella civiltà dell’immagine e dell’effimero in cui viviamo, ha il suo peso non solo la funzionalità, ma anche la griffe della collocazione ambientale.
- L’aumento progressivo dell’ICI per gli immobili tenuti al pagamento di questa imposta
- L’aumento della Tarsu
- La prospettiva di aumento di tutte le spese condominiali (per l’aumento del costo dei servizi vari) nonchè delle spese di gestione (manutenzione) e di amministrazione degli immobili (da quelle contabili a quelle assicurative).
- I costi delle opere di adeguamento funzionale e di riqualificazione degli impianti e degli immobili, in relazione alle normative energetiche; nonchè i costi di certificazione energetica.
A questo proposito occorre sottolineare con chiarezza come una certa propaganda abbia presentato la ecologicità della casa, come un requisito in grado di conferire un plusvalore all’immobile.
Va osservato in proposito che non c'è alcun parallelismo tra costi di produzione dell'immobile e valore commerciale.
La valutazione da farsi è dunque esattamente inversa: gli immobili continueranno ad avere un valore che dipende da una serie di condizioni, economiche generali, di funzionalità, di attrattività, di collocazione(insomma,valore di mercato sul quale non incidono le superfetazioni) valore nel quale il costo degli interventi ecologici gia' effettuati si potrà ritenere assorbito.
Non già quindi un plusvalore per la casa ecologica, ma un disvalore per quella che dovrà affrontare gli interventi di adeguamento energetico: perchè le varie politiche, da quella nazionale a quella regionale ed alle varie comunali, porteranno, attraverso un meccanismo di penalizzazione non dissimile da quello usato per l’Ecopass, alla “rottamazione,”in senso figurato, degli immobili.
- La fiscalita' punitiva nei confronti dell'investimento in locazione;
- Il regime fiscale discriminatorio e vessatorio nei confronti delle societa' di gestione immobiliare.
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I redditi si riducono, le spese sono aumentate e le famiglie cominciano a risentire di una ristrettezza di bilancio che porta a sacrificare la casa in affitto.
Colpiti i ceti operai ed impiegatizi, i pensionati (soprattutto se debitori per mutui immobiliari), ma anche la middle-class (dirigenti, menagers, professionisti, funzionari, operatori economici e finanziari, commercianti, italiani o stranieri), che risente particolarmente della diminuita attrattivita' della citta'.
Il proprietario locatore, d'altronde, non vede diminuire la pressione fiscale sul reddito da locazione; mentre le spese di gestione dell'immobile sono in forte crescita. Situazione questa che impedisce di praticare riduzioni dei canoni.
È urgente che il Governo ponga attenzione a questo problema, intervenendo con misure fiscali volte:
- BONUS AL LOCATORE. Potenziamento del sistema sussidio-casa, con intervento integrativo diretto dello Stato nei confronti del locatore (procedimento analogo all’intervento statale presso gli istituti bancari, per alleggerire il costo dei mutui) per ridurre le spese a carico del conduttore, favorendo la capacità di spesa delle famiglie per il bisogno primario-casa. Il contributo-bonus (richiesto dal conduttore,con un procedimento in grado di ufficializzare il rapporto di locazione, anche ai fini del recupero dell'eventuale evasione) percepito dal locatore, va detratto dal canone dovuto dal conduttore. La semplice detraibilità del canone,da parte del conduttore, non è misura sufficiente, perché, dilatando la generica capacità di spesa, finirebbe per favorire altre spese (anche voluttuarie) delle famiglie.
- CEDOLARE SECCA. Ridurre gli oneri fiscali gravanti sulla locazione attraverso la cedolare secca al 20 % per tutti i soggetti locatori: realizzata attraverso il meccanismo del versamento obbligatorio presso sportelli postali o banche, che diventerebbero sostituti d'imposta al fine di permettere l'emergere dell'evasione fiscale.
- MORATORIA IN CAMPO ENERGETICO. Detraibilità dalle imposte dirette dei costi di certificazione, anche energetica, degli edifici e degli impianti, nonché di tutte le spese per opere di riqualificazione energetica degli edifici. Moratoria per tutti i termini ed i procedimenti disposti da Stato, Regioni, Comuni
- FAVOR VERSO LE SOCIETA' DI GESTIONE IMMOBILIARE. Revisione del regime della deducibilità delle spese manutentive nonché della valutazione presuntiva e/o parametrata agli studi di settore della congruità del reddito. Revisione della detraibilità del 55 % in ordine agli interventi di riqualificazione energetica; nonché un miglioramento del vigente regime di deducibilità degli interessi passivi delle società stesse. In prospettiva, l'estensione del regime fiscale previsto per le SIIQ, subordinandola al fatto che le società mantengano, ad esempio, una quota minima del 25 % del patrimonio immobiliare alla destinazione locativa residenziale.
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La via per il potenziamento della locazione privata non puo' dunque esser concepita in negativo,attraverso meccanismi punitivi e penalizzanti,quali ad esempio gli aggravi ICI per gli alloggi inoccupati( a tal proposito si apre il vieto e confuso capitolo del trattamento dei cosiddetti "alloggi sfitti"; nel quale ricorrentemente assistiamo a "sparate"prevenute e disinformate, rigorosamente bipartisan.
Occorre viceversa una promozione in positivo,rappresentata da incentivi ed agevolazioni fiscali,in grado di innescare una "risposta di sistema", la più vasta possibile, tale da generare un investimento diffuso del risparmio privato nell'edilizia abitativa in locazione (come avvenne nel secondo dopoguerra,quando l'esenzione venticinquennale dall'imposta sui redditi dei fabbricati, per coloro che avessero costruito case da offrire in locazione,permise di ricostruire l'Italia).
In questa direzione l'azione politica è rimasta in questi anni paralizzata perche' prigioniera di un pensiero capzioso e perverso, in parte erede di una vecchia prevenzione verso il reddito immobiliare: il pensiero secondo il quale(nella convinzione che si tratti di rendita di posizione e non del corrispettivo di un legittimo investimento) poiche' esiste nel settore una storica quota di evasione fiscale , chi paga le tasse è bene che le paghi anche per chi le evade.
Con una duplice conseguenza negativa: chi è regolare fiscalmente sopporta imposte spropositate che non lo invogliano certo ad implementare tale investimento;mentre chi evade il fisco considera l'investimento stesso comunque poco affidabile perche' "alla macchia" e quindi non degno di venir potenziato.
La conseguenza,in tutti i casi,porta alla rarefazione dell'investimento privato nell'immobile in locazione.
È necessario dunque che il mondo politico,con un atto di coraggio e di lungimiranza, sia capace di equiparare ,sul piano fiscale,il reddito immobiliare alle rendite finanziarie. E che in questo recuperi una credibilita' ed una fiducia dei risparmiatori dell'edilizia che in questi anni è andata perduta : e la via della cedolare secca ci sembra un primo passo allo scopo.